Om man vill låna pengar hos en svensk bank eller annat låneinstitut för att köpa en bostad och använda denna bostad som säkerhet för lånet krävs en kontantinsats på minst 15%. Långivaren har inte fria händer här, utan det är Finansinspektionen som har bestämt att man inte får låna till mer än 85% av bostadens marknadsvärde med bostaden som säkerhet. Detta gäller oavsett om det är en bostadsrätt, småhus eller någon annan form av bostad, inklusive fritidsbostäder.
Om långivaren vill låna ut ytterligare pengar till dig är detta tillåtet, men inte med bostaden som säkerhet. Om du inte har någon annan säkerhet att erbjuda kommer det alltså att bli ett lån utan säkerhet, och då kan du räkna med både högre ränta och högre amorteringstakt än vad du har på det säkrade lånet.
För personer som redan är inne i ”bostadsracet” och säljer en bostad i samband med att de köper en ny brukar kontantinsatsen på 15% inte vålla några svårigheter, men för den som står i begrepp att köpa sin allra första bostad kan det vara svårare att få ihop tillräckligt mycket pengar. Det samma gäller den som säljer sin bostad i en del av landet med låga bostadspriser och behöver köpa en ny bostads i en del av landet där bostadspriserna är betydligt högre. Även om man säljer en helt obelånad villa i Norrlands inland är det inte säkert att pengarna räcker till kontantinsatsen för en bostadsrätt i Stockholms stad.
Det så kallade ”bolånetaket” infördes av Finansinspektionen den 1 oktober 2010. Bakgrunden är att bostadslån utgör den största delen av de svenska hushållens totala skuldsättning, och att man från Finansinspektionens sida önskar motverka att banker och andra kreditinstitut använder sig av högre belåningsgrader som konkurrensmedel. Om hushållen är högt skuldsatta blir det svårare för dem att hantera svängningar i ekonomin. Bolånetaket gäller endast för nya lån med bostad som pant och utökning av befintliga bolån med bostad som pant. Om man bara ska genomföra en omskrivning av ett befintligt bolån med bostad som pant gäller inte bolånetaket. Bolånetaket gäller inte heller då nya krediter ersätter tidigare som lämnat av ett annat företag (såvida inte krediten utökas).
Exempel på metoder för att få ihop kontantinsatsen
Regelbundet sparande
Regelbundet sparande med bra avkastning är en metod för att få ihop till kontantinsatsen. Hur pass lång tid det tar att spara ihop till kontantinsatsen beror förstås på vilken bostad man vill köpa. Enligt statistik från början av år 2014 kostade den genomsnittliga villan i Sverige 2 441 000 kronor och den genomsnittliga bostadsrätten 1 860 000 kronor. Variationerna är mycket stora mellan olika delar av landet. För Stockholm var villans genomsnittspris 4 217 000 kronor och den genomsnittliga bostadsrätten kostade 2 564 000 kronor.
För en villa med marknadspriset 4 217 000 kronor blir en kontantinsats á 15 procent 632 550 kronor, vilket kan ta lång tid att spara ihop för en person eller ett par med genomsnittliga inkomster.
Lån eller gåvor från närstående
Det är inte helt ovanligt att individer eller par som står i begrepp att köpa bostad för första gången får hjälp av föräldrar eller andra släktingar. Det kan till exempel röra sig om att föräldrarna blivit gamla nog för att vilja sälja den egna villan och flytta in i en lättskött mindre lägenhet, och därigenom frigör kapital som de kan ge bort eller låna ut till sina barn.
En variant av denna metod är olika former av bosparande som föräldrar eller släktingar upprättar för små barn och sedan regelbundet sätter in pengar i under barnets uppväxt för att det ska finnas tillgångar där till en kontantinsats när barnet är vuxet.
Bostadskarriär
Eftersom prisutvecklingen på bostäder har varit så hög i Sverige under en lång period är det många som lyckats få ihop till kontantinsatsen för drömhuset tack vare att de börjat långt ned på ”bostadsstegen” och arbetat sig uppåt. Istället för att spara pengar i väntan på att kunna köpa just det hus man allra helst vill ha, har man börjat med att köpa något betydligt något enklare och sedan bytt upp sig vartefter. Det kan till exempel handla om att man först köpt en liten bostadsrätt i ett någorlunda billigt område, och sedan sålt den med vinst när man hunnit bo där ett tag, och förhoppningsvis även hunnit amortera ned bostadslånet en bit så att man frigör ännu mer utrymme. Med hjälp av vinsten har man råd att flytta till en bostadsrätt med högre marknadsvärde och sedan hoppas på att den ska gå upp i pris ytterligare medan man bor där, så att man får möjlighet att klättra ytterligare ett steg upp.
I många delar av Sverige har prisutvecklingen på villor och bostadsrätter varit så kraftig att den här metoden har varit mycket mer lönsam än de flesta andra investeringar man skulle kunna göra för att försöka få sitt sparkapital att växa. Det har alltså lönat sig att investera i den egna bostaden snarare än att spara på banken, i fonder, i aktier, etc.
Bostadskarriär med hjälp av renoveringar
En variant av bostadskarriären är att köpa ett billigt hus eller bostadsrätt som är i behov av upprustning och sedan renovera det, med förhoppning om att värdestegringen blir högre än kostnaden för renoveringen.
Lån utan säkerhet
Finansinspektionens bolånetak på 85% gäller för det bostadslån som har bostaden som pant. Finansinspektionen har inte någon regel som förbjuder dig från att ta ett annat separat lån för att få ihop hela eller delar av kontantinsatsen.
Det är inte helt ovanligt att samma långivare som beviljar dig bolånet också är villig att ge dig ett separat lån som täcker åtminstone en del av kontantinsatsen. Detta separata lån blir dock ett så kallat blancolån, det vill säga ett lån utan säkerhet (såvida du inte har något annat än din bostad som du kan sätta som säkerhet, till exempel ett fritidshus). Ett blancolån brukar ha betydligt högre ränta än ett säkrat lån, och det brukar också ha mycket kortare återbetalningstid. Du kan alltså räkna med att ha både rejält ränta + rejält amortering att betala varje månad. Dessutom brukar långivare ställa högre krav för att bevilja blancolån, till exempel vad gäller inkomster, övrig skuldsättning, betalningsanmärkningar, etc.
Att du har ditt bostadslån hos en viss lånegivare innebär absolut inte att du även måste låna till resten av kontantinsatsen där. Tvärt om finns det idag många olika långivare som erbjuder blancolån. För var det svårt att hitta långivare som var villiga att låna ut mer än cirka 350 000 kronor utan säkerhet, men numera finns det flera aktörer på den svenska lånemarknaden som erbjuder blancolån på 500 000 kronor eller mer – förutsatt att man uppfyller villkoren förstås.
Du kan läsa mer om att låna pengar till din kontantinsats hos Handpenning.nu. Där kan du även jämföra kostnaden för olika lån.
Bottenlån, topplån och kontantinsats – vad är vad?
Bostadslån brukar delas in i bottenlån och topplån.
- Bottenlånet har bostaden som säkerhet. Bottenlån brukar ha låg ränta och lång amorteringstid.
- Ett topplån har vanligen också bostaden som säkerhet, men räntan brukar vara högre och amorteringstiden kortare än för bottenlånet. En avbetalningstid på 15 år är vanlig. Detta beror på att topplånet ligger ”på toppen”, det vill säga nära bostadens marknadsvärde. Långivaren tar därmed en högre kreditrisk och ställer högre krav.
Finansinspektionen införde år 2010 ett bolånetak som innebär att ett bostadslån med bostaden som säkerhet inte får beviljas för mer än 85% av bostadens marknadsvärde. Detta gäller oavsett om det är bottenlån eller topplån.
Om du tar ett blancolån (lån utan säkerhet) för att finansiera återstående 15% av köpeskillingen är detta alltså inte ett topplån, eftersom det inte är knutet till bostaden utan är ett vanligt personlån.
Det är nu för tiden inte ovanligt att långivare i Sverige går med på att ge dig 85% av bostadens marknadsvärde som bottenlån, så att du inte behöver ha något topplån. Däremot måste du fortfarande skaffa fram återstående 15% av köpeskillingen.
Exempel på bottenlån, topplån och kontantinsats
Sarah ska köpa en villa i Östersund. Köpeskillingen (och marknadsvärdet) är 2 miljoner kronor. Swedbank beviljar henne ett bottenlån på 80% och ett topplån på 5%. Resten av köpeskillingen ordnar hon genom att ta ett blancolån hos Bank Norwegian.
Sarah har nu:
- Ett bottenlån hos Swedbank på 1,6 miljoner kronor, med pant i fastigheten
- Ett topplån hos Swedbank på 100 000 kronor, med pant i fastigheten
- Ett blancolån hos Bank Norwegian på 300 000 kronor, helt utan pant