Med bolån brukar man avse ett lån där en bostad används som säkerhet för lånet, till exempel en fastighet eller en bostadsrätt. Att använda sig av ett bolån för att kunna köpa en bostad är mycket vanligt i Sverige. Både permanentbostäder och andra bostäder – till exempel sommarstugor – kan användas som säkerhet för ett bolån.
Bolånetak
För ett lån som lämnas av ett kreditinstitut mot en säkerhet i form av pant i bostad gäller Finansinspektionens allmänna råd (FFFS 2010:2) om begränsning av krediter mot säkerhet i form av
pant i bostad. Enligt dessa råd bör belåningsgraden för bostaden inte överstiga 85% av bostadens marknadsvärde vid tidpunkten då lånet beviljas.
Detta innebär i praktiken att det är svårt att hittaa någon långivare i Sverige som är villig att bevilja ett bostadslån som överstiger 85% när du ska köpa bostad. Däremot innebär det inte att det är omöjligt att helt eller delvis få låna för att få ihop de resterande 15 procenten – det är upp till långivaren att avgöra efter en helheltsbedömning av din ekonomiska situation. Detta lån kommer dock att vara ett separat lån som inte har bostaden som säkerhet och du kan räkna med att det har sämre villkor än bostadslånet, till exempel vad gäller återbetalningstid, amorteringskrav och effektiv ränta. Detta eftersom det innebär en högre risk för långivaren.
Man måste inte använda samma långivare för bostadslånet som för det lån man tar för att helt eller delvis får ihop till de 15% som bostadslånet inte täcker.
Kringkostnader
När man räknar på kostnaden för att köpa bostad är det viktigt att ta alla kringkostnader med i beräkningen, eftersom de kan uppgå till rejäla belopp. Köper man en fastighet tillkommer till exempel kostnader för lagfart och pantbrev.
Ränta och amortering
- Ränta är det man betalar till långivaren som ersättning för att man fått låna pengar. Räntan för ett bolån beror på räntesatsen och skuldens storlek.
- Amorteringar är inbetalningar man gör för att betala av på lånet. Amorteringar gör att skuldens storlek minskar.
Bindningstid för räntan
För ett bolån brukar man kunna välja mellan rörlig och bunden ränta.
Bunden ränta
Med bunden ränta väljer du att binda räntan för en viss period, till exempel 1 år eller 2 år. Det är ovanligt att långivare tillåter att man binder räntan för en längre period än 10 år för ett bolån.
Rörlig ränta
Rörlig ränta innebär i normalfallet inte att räntan varierar från dag till dag, utan brukar hos de allra flesta svenska långivare innebära att räntan binds på 3 månader och sedan automatiskt binds om för tre nya månader i slutet av varje tremånadersperiod, till den ränta som råder just då.
Räntan brukar vara något lägre än den som erbjuds för den som vill binda räntan för längre tid än 3 månader.
Om man har valt rörlig ränta för sitt bolån men nu vill byta till bunden ränta är detta enkelt att ordna. Kontakta långivaren för mer information.
Amorteringskrav
I Sverige finns ett amorteringskrav för bolån som överstiger 50% av bostadens värde. Detta amorteringskrav är satt av Finansinspektionen.
- Så länge bolånet överstiger 70% av bostadens krävs att låntagaren årligen amorterar med 2% av det totala lånebeloppet. Ett lån på 3 miljoner kronor måste alltså amorteras med 60 000 kronor under året.
- Om bolånet understiger 70% av bostadens värde men fortfarande består av mer än 50% av bostadens värde ligger det årliga amorteringskravet på 1% av det totala lånebeloppet.
- Om bolånet är 50% av bostadens värde eller mindre finns inte något amorteringskrav från Finansinspektionen. Det är upp till långivaren och låntagaren att avtala om vad som ska gälla.
Avdrag för räntekostnad
I din självdeklaration har du rätt att göra avdrag för räntekostnader du betalat under inkomståret, förutsatt att det rör sig om räntor på lån som du varit personligen betalningsansvarig för.
Svenska banker och kreditinstitut lämnar automatiskt kontrolluppgifter till Skatteverket.
Om du har återbetalat lån i förtid och fått betala en ersättning till långivaren, räknas den ersättningen som en räntekostnad.
Mer detaljerade regler för ränteavdrag hittar du hos Skatteverket.
Vad menas med lånelöfte?
När man letar bostad är det praktiskt att veta hur stort bolån man kan få, så att man inte tittar på bostäder som man ändå inte kan köpa eftersom man inte blir beviljad ett tillräckligt stort bolån. Man kan därför vända sig till långivare i förväg och ansöka om lånelöfte. Långivaren gör en bedömning av hur stort lån du har råd med, baserat på ett flertal olika faktorer. Det är inte marknadsvärdet på köpeobjektet som avgör hur stort lånelöfte du får, utan personliga faktorer som inkomst, anställningsform, försörjningsbörda, hur stor kontantinsats du kan lägga och befintliga skulder.
Ett lånelöfte är giltigt under en viss tid. Tre månader är vanligt. Om dina ekonomiska förutsättningar ändras under denna period (till exempel om din månadsinkomst sjunker) kan detta göra att lånelöftet inte längre gäller.
Att du har ett lånelöfte innebär inte automatiskt att långivaren kommer att godkänna din låneansökan, långivaren kan till exempel anse att den bostad du vill köpa inte utgör en tillräckligt bra säkerhet för ett så pass stort lån. Innan man ger sig in i en budgivning ska man kontakta långivaren.